연일 글로벌 주식시장이 하락하고 있고, 채권, 부동산이나 금과 같은 전통적 안전자산까지도 하락세가 확연합니다. 사실상 돈 되는 것을 다 파는 것 같은 분위기 속에서 국내 자산시장 전체도 영향을 받고 있습니다. 특히 코로나19는 헤지펀드의 구루이자 글로벌 금융위기 속에서도 빛나는 수익을 올렸던 레이 달리오조차도 연초 이후 마이너스 수익률을 기록하게 만들 정도입니다. 당초 시장이 이번 사태를 지나치게 가볍게 본 것 아닌가 싶습니다.
이 같은 미증유의 위기 상황 속에서 향후 부동산 시장은 어떻게 될지 많은 분들이 관심을 갖고 계실 겁니다. 일각에서는 위기 극복을 위해 금리를 낮춘 것이 부동산 가격을 끌어올릴 수 있다는 분석을 하기도 합니다. 이런 위기 상황 속에서 부동산은 어떻게 접근해야 할까요.
경제 위기에 부동산은 어김없이 약세장으로
한국은행을 비롯해 전 세계 중앙은행들이 앞다퉈 금리를 인하하고 있습니다. 이 과정에서 한국은 처음으로 0%대 (0.75%) 기준금리 시대로 진입했습니다. 중앙은행이 금리를 인하할 때마다 부동산 시장에서 나오는 해묵은 논쟁 중 하나가 “금리 인하는 부동산 가격에 긍정적인가, 부정적인가”입니다.
금리는 결국 돈을 조달하는 비용입니다. 금리가 내려가면 돈을 조달하는 비용이 싸지는 것은 맞습니다. 하지만 돈을 조달하는 비용과 반드시 함께 생각해야 하는 게 성장률입니다.
성장률(GDP)은 부동산 가격에 영향을 미치는 주요 요인입니다. 평소에는 별 다른 영향을 미치지 않아 많은 분들이 간과하시지만, 성장률이 급변하는 시점에는 비교적 큰 영향을 미칩니다. 1998년, 2008년, 2011년 등 국내 성장률이 글로벌 위기로 치명타를 입었을 때 부동산 시장은 어김없이 약세장으로 진입했습니다.(여기에서 약세장이란 자력으로 오르지 못하고, 정부의 구제가 필요한 시장을 뜻합니다.) 대표적인 예가 2008년에서 2012년까지 5년여간 이어진 약세장입니다.
올해 상반기도 약세장으로 출발했습니다. 이는 코로나 때문은 아니고 정부가 강력한 부동산 규제를 내놓으면서 시작한 약세장입니다. 지금 여기에 코로나가 더해진 격입니다.
자산 가격 하락 방어 힘들 수도
다들 아시다시피 코로나를 마주한 현재 상황은 여러모로 쉽지 않습니다. 환자 수도 계속 증가추세고, ‘불확실성’이 강조되면서 시장의 자산 가격이 가라앉고 있기 때문이죠. 한국은 코로나 극복에는 모범적인 모습을 보여주고 있지만, 한국의 경제는 개방경제 특성상 해외가 함께 극복해주지 못하면 혼자 극복하기는 어렵습니다.
성장률 둔화의 속도가 금리 인하 속도보다 가파르다면 금리를 인하하더라도 자산 가격이 하락하는 걸 방어하지 못합니다. 더욱이 이번 코로나19의 경우, 실물시장이 먼저 위축을 받고 금융시장에 영향을 미치는 <선 실물, 후 금융>의 형태를 띕니다. 이는 그간 금융시장의 리스크가 항상 <선 금융, 후 실물> 형태로 왔던 것과 정 반대의 전개 경로를 갖는다는 측면에서 금융대책이 단기 해법이 되기 어렵습니다. 금융 문제는 금융 대책이 해결하지만, 실물 위축은 실물 대책(재정대책이 되었든 치료제나 백신이 되었든)이 해결책이 될 것입니다.
거시경제 지표의 불확실성이 높아지면 부동산 자체 이슈보다는 시장 전체의 이슈가 자산 가격에 영향을 크게 미치게 됩니다. 퍼온곳 채상욱의 부동산 나우
