부동산 올해 개인이 24조원 매수로, 주식시장은 15% 이상 회복했고, 더 이상 투기성 자금이 부동산 시장으로 몰려갈 수 없게 된 것도, 작금의 주가 상승의 원인 중 하나, 현 정부의 부동산 정책이 열아홉번, 이제 부동산으로 자금 유입은 어렵습니다. 부동산 시장은 정책 효과로 인한 약세, 코로나로 인한 시장 경색, 개인 투자자의 자금 유출 등 3중고에 시달릴 가능성. 투자에 신중 해야 합니다. (서울 아파트, 2호선 . GTX 역세권을 위주로 우상향 한다는 것)
최근 서점가나 유튜브에서 볼 수 있는 변화 중 하나는 주식과 관련된 콘텐츠의 인기가 상당히 늘었다는 점입니다. 서점가의 경제경영코너를 점령하고 있는 책은 작년 말까지는 모조리 부동산 관련 책이었으나, 현재는 대부분 주식투자와 관련한 책들입니다. 또 유튜브에서도 경제채널들이 각광을 받고 있습니다. 이런 변화가 앞으로 부동산 시장에는 어떤 영향을 미치게 될까요?
코로나19 판데믹은 글로벌 시장의 블랙스완이 되어, 연초 기대감에 부풀던 금융시장을 크게 흔들었습니다. 나름 코로나 방역에 성공적이라 할 한국 금융시장 역시 예외일 수 없었는데요. 코스피지수는 30%이상 하락했습니다. 대폭 하락한 주가를 보고, 그동안 주식시장에서 구경하기 힘들었던 개인 투자자들이 일제히 몰려왔습니다.
개인 투자자는 2000년 이후 누적 70조원 이상을 순매수했을 정도로 주식 투자엔 비관적이었습니다. 그런데 올해 개인이 순매수한 금액이 24조원이 넘습니다. 이 기간 기관이나 외국인들은 많은 양의 주식을 매도했는데, 그 물량을 개인들이 사들이면서 주식시장은 15% 이상 회복했습니다.
물론 고점 대비는 여전히 20% 이상 하락한 상태를 유지하고 있으나, 바닥에서 올라온 힘이 개인투자자라는 점은 20년 만의 변화이기도 합니다. 이런 분위기는 주식계좌를 개설하는 대면 고객의 수나 비대면 고객 수가 급격히 늘어나는 모습만 보아도 알 수 있습니다. 바야흐로 주식의 시대인가 봅니다.
부동산을 막으니 주식으로
이런 변화가 나타난 것에는 여러 원인이 있을 것입니다. 하나금융투자 김용구 애널리스트의 보고서를 같이 드립니다. ‘동학개미운동’에 대한 해석이 잘 정리돼 있습니다.
아울러 더 이상 투기성 자금이 부동산 시장으로 몰려갈 수 없게 된 것도, 작금의 주가 상승의 원인 중 하나로 보입니다.
현 정부의 부동산 정책이 열아홉번이나 나왔고, 수요 측면에선 굵직한 정책이 3번 있었습니다. 2017년의 8.2 부동산 대책(양도세 중과, 대출 강화)과 2018년의 9.13 정책(종부세 강화와 주택임대사업자 등록혜택 축소), 2019년의 12.16 대책(9억이상 갭투자시 전세대출 중단 및 15억 초과주택의 주택담보대출 제로화)입니다. 공급 대책의 경우 크게 2가지인데요. 2019년의 3기 신도시 정책(수도권 30만호 공급계획)과 2020년 3월 발표한 주거복지로드맵 시즌2(2025년 기준 총 700만호 수준의 공적주택 확보)가 되겠습니다.
수요와 공급 양 측면에서 강력한 정책들이 나왔고, 특히 부동산 시장으로 자금이 흘러가기 어렵도록 꼼꼼하게 막은 결과 부동산 시장으로의 자금 흐름이 사실상 어려워졌습니다. 그러던 와중에 코로나19로 인해 주가가 떨어지자, 개인 투자자들이 주식시장으로 몰려가게 된 것이라고 분석하고 있습니다. 실제로 주춤해지는 부동산 거래
3월 들어 부동산 시장에도 변화가 찾아왔습니다. 올해 2월말까지 부동산 거래는 상당히 활성화 되어서 2019년 하반기 상승세가 일부 지역에서는 이어지는 모습이었으나, 3월이 되면서 분위기는 많이 변했습니다.
KB 기준 상위 50개 아파트 단지의 주택매매가격 추이가 2019년 5월부터 재상승하기 시작했다가 올해 3월에 다시 마이너스로 돌아선 것이 대표적입니다. 선도 단지가 먼저 하락하는 모습을 보여준 것입니다. 전반적으로 보면 여전히 아파트 가격은 상승 추세로 나오지만, 이는 최근에 거래가 많지 않기 때문에 지난해 상승한 가격이 그대로 유지되면서 보여지는 착시에 가깝습니다. 3월 거래량도 2월 대비 크게 줄었습니다.
이런 형태의 가격 조정은 다른 단지로도 퍼질 가능성이 높다고 봅니다. 이 경우 부동산 시장은 정책 효과로 인한 약세, 코로나로 인한 시장 경색, 개인 투자자의 자금 유출 등 3중고에 시달릴 가능성이 커 보입니다. 출처: 채상욱의 부동산 나우
